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19大政策报告的商业地产解读

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19大政策报告的商业地产解读

发布日期:2017-11-25 00:00 来源:http://www.henanboqun.cn 点击:

党的19大刚刚在北京胜利闭幕了。在即将迎来改革开放40周年,建国70周年的伟大时刻,这是一次继往开来,奠定未来30年发展大格局的重要会议。这次会议总的精神可以用四个新来形容,就是“新时代”“新使命”“新思想”与“新征程”。大会明确了我们现在正进入中国特色社会主义建设的新时代,在这个新时代,我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。并对我国从现在开始到本世纪中页的发展,进行了阶段性的战略目标部署。这次大会,不仅在社会、政治、文化、生活等各个方面进行了总结和部署,同时也对未来商业及经济领域的政策措施,进行了提纲挈领的阐述。这些政策部署和阐述,反映了我们国家决策层对关系中国未来发展的重要事项的思考和判断,就其中与商业地产可能发生关系的部分,我们作为从业人员,也需要高度关注并认真领会。

 

社会主要矛盾在变化,商业地产的主要矛盾也在变化

从1981年十一届三中全会全会以来30多年,我国的主要社会矛盾都是“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”。这次大会对我国社会主要矛盾有了新的提法,即“(新时代),我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这个提法不是一个简单的文字表述转变,而是深刻揭示了经过30年高速发展后,我们的社会发展现状。过去我们的生产供给,主要是为了满足物质的匮乏,扩大生产,提供生产效率,是时代的主旋律。但是现在我们发现,无效的供给产能太多、低品质的库存太多,人们的基本生活需求已经满足,需要的是更高品质的供给,因此去库存、去产能、调结构的供给侧改革成为这几年的重心。

 

而在商业地产领域,也在发生着同样的故事。过去10多年,商业地产经历了爆发式增长。以商业地产行业标杆企业——万达为例,从2001年第一座万达广场面世,截至到2017年10月,总共有212座万达广场开业,相当于平均每年12个万达广场开张,这样的商业地产开发建设速度,可以说前无古人,以后也很难再现。万达广场的这种快速扩张反映的不仅是企业本身的经营能力,更是反映出了过去10多年,人们日益增长的购物消费需求与购物场所匮乏之间的不平衡给企业带来的巨大发展风口。事实上,以万达、华润、宝龙、毅德、华南城等为代表的商业地产开发企业快速成长只是一个缩影,仅仅从2007年到2016年的10年间,中国商业地产(商业营业用房)投资额从2700多亿增加到了1.5万亿,增长了近6倍,相当于年均60%左右的增长率。这样的发展速度,一方面确实起到了快速填补商业地产供求矛盾的作用,但是另一方面,萝卜快了不洗泥,商业地产行业也出现了较为严重的供给问题:一是某些区域性的局部供给过热,比如成都、长沙、武汉等地,年均商业供给面积超过300万方,远超实际需求;二是出现不少定位与规划不良、招商与经营不善,甚至开不了业、烂尾空置的商业物业;三是模式化、同质化趋势,导致的商场坪效降低。我国城市人口的人均商业面积已经超过了1平米,有些城市甚至达到了3平米,从总量上看,商业营业空间的供给不足的矛盾,已经基本解决。而近几年,部分商业地产项目开业困难、商业零售企业营业额持续下降,其背后根本的原因在于:商业地产的主要矛盾,已经从人们日益增长的购物消费需求与购物场所匮乏之间的不平衡,转变为人们日益增长的美好消费与休闲体验需求和优质购物休闲场所供给不充分、布局不平衡之间的矛盾!

 

抓住了这个主要矛盾,我们才能更好的理解:为什么一些传统商业形态面临衰落的困境;为什么越来越多的商业、购物中心,用心打造独特的环境、空间设计、店面形象;为什么越来越多的零售店进行跨界复合,越来越强调参与、互动与体验。因为只有更好满足消费者购物休闲体验需求的商业,才会得到消费新时代客户的认同,这是衡量新时代商业中心品质最高的标准。同时,也能明白,为什么一些位于北京、上海、深圳城市核心地段的商业出现经营困难,反倒是那些深入布局到大型居住社区,甚至郊区、关外的商业中心,却爆场开业,经营红火。因为全社会消费水平的提升,人们更愿意就在身边,在家门口进行消费购物、休闲体验,而不是跋涉到传统商业中心区,这是新时代,商业中心开发选址最大的战略。

 

 住房居住属性明确,商业地产投资属性将得到重视

习主席在十九大报告中严肃的宣告:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”根据新华社的报道,这段话赢得了本次会议最长的掌声,说明其反应了人民的心声。实际上中央关于住宅的居住属性定位,并非始自今日,而是从2016年12月份中央财经工作会议中就明确提出来了。如果说在5年前的十八大时,房地产作为国民经济支柱性产业,住宅物业的投资价值,还没有被否定的话,经历了2015到2016的暴涨以及全国范围内的住宅房地产调控措施后,中央已经将住宅物业的属性牢牢的固定在居住上了。纵观近期一系列扶持租赁物业发展的政策,组建住房建设集团的举措,住宅将从过去纯粹商品化,具备投资属性,转变为满足基本居住需求、民生化的准公共产品。目前,对住宅投资属性的全面打击已经展开,重点来说,主要是通过购买资格限制、杠杆使用限制、交易周期限制等几个方面来使得炒房者或住宅投资者不能买、资金效率及回报率降低、投资周期及风险增大。而且随着后期多渠道主体提供的租赁房、公租房、安居房、共有产权房等政策性住房的大举供应,以及房产税等租户措施推出,住宅投资价值本身也会下降。

 

普通住宅投资的闸门虽然逐渐被关上,但是我国民间居民60.65万亿(国家统计局2016年数据)的存款就像处于历史高位的洪水,需要有泄流之处。老百姓的钱也需要有保值增值的渠道。而商业地产,尤其是商铺投资,传统上一直是老百姓房地产投资的一个重要品类,在2012年以前,人们也很关注,甚至曾经非常火爆,但是后来,因为住宅房地产短期价格的暴涨,回报太过惊人的光环效应,商铺投资却被很多投资者所忽略。再加上网购电商的心理冲击,人们似乎也看淡商业地产和商铺投资的价值成长空间,有些地方甚至出现了商铺价格与住宅价格的倒挂现象。

 

商铺天生就是投资属性,政策不会限制,而且作为不动产,其保值增值的价值功能也是与生俱来。在住宅的投资属性被否定的情况下,商铺投资的优势将重新被关注。此外,随着电商与实体商业的竞争进入到新阶段,越来越多的投资者发现,网购电商对实体商业并非取代关系,而是融合发展。以阿里巴巴、京东为代表的电商,开始进入线下,无论是天猫实体超市,还是京东优选,甚至是超酷的无人便利店,智能餐厅,这些都需要实体商业的承载。小米之家、河马生鲜等这些传统互联网营销企业,都设定了雄心勃勃的线下实体店开店计划,商铺的价值再次得到确认!而根据世方及其他商业地产代理机构同行的数据,2017年商业地产楼盘的来访量、成交量及开盘成交率都出现明显的回升,也显示商铺投资出现了回暖。

 

当然商铺投资得到重视,市场回暖,并非简单的历史重复,过去10多年的历史,将使得投资者更加谨慎。那些扎根于社区,或者以招商运营为出发点的专业化、主题化项目,才会成为人们愿意投资的项目,依靠空洞概念,没有消费基础,不重视招商与运营的项目,将被抛弃!

 

城镇化持续发展,商业地产战场更加广阔

十九大报告开篇在总结过去5年的成就时,将城镇化率的提升,作为一个重要的成果予以说明。报告中说:“(过去5年)城镇化率年均提高一点二个百分点,8000多万农业转移人口成为城镇居民。”这些从农村进入城镇的居民,不仅为工业、服务业创造增加值,他们本身的居住、生活也带来巨大的消费需求,如果按照平均每人1平方米的商业面积需求计算,8000万新增城镇人口,将产生8000万平方米的商业经营面积需求,即使是分摊到全国2220个县级以上城市,每个城市也可以消化或新增3万多平方米商业空间。截至到2016年末,我国常住人口城镇化率为57.4%,专家们预测中国最终城镇化率可以达到65%~70%,即未来几年仍然有10%左右的城镇化发展空间。这无疑是推动商业地产发展的基础性动力。

 

另外在城镇化的空间布局上,报告中指出:“(未来)以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。”这里面有两个关键词,一个是“城市群”,另一个是“小城镇”。城市群是一个国家城市和经济发展到较高阶段以后,才出现的一种跨城市经济空间组织形式,代表着该区域内商业与经济高度发达。在目前国内,主要的城市群有长三角、珠三角、京津冀等,这些城市群当中的核心城市——北上广深等地的商业,无疑代表了中国目前最高的商业地产开发水平,但是在城市群内部,还有不少中小城市,在承接核心城市的居住和制造业功能转移时,人口也在快速增长,存在大量新的商业地产发展机会,比如环京、环深、临沪地区等将成为下一阶段商业地产开发企业关注重点。而小城镇,我们的理解主要包括县城和特色小镇两个方面。中国有1600个左右县城,他们承担着城镇化主责,这些县城的旧有商业的改造升级和新增人口带来的商业面积,将是国内商业地产发展的新机遇。同时从2015年开始,国家住建部等三部委开始大力推进的特色小镇发展策略,要在全国打造1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇,这些以特色产业为核心,宜商宜居的小城镇,无疑也是未来一段时间商业地产发展的重要形态。

 

消费成国民经济发展基础,商贸业承担重大责任

我们知道,国民经济发展的三驾马车是投资、出口和消费。在过去三十年,大规模的生产和基础设施投资改变了中国产品匮乏和城市落后面貌,投资一直是中国经济发展的重要支柱,但是随着去产能,调结构,投资的作用已经从拉动国民经济增长转变为“发挥投资对优化供给结构的关键性作用。”(十九大报告语)可以想见,在今后一段时间内,投资将难再现快速增长局面。而出口方面,截止到2016年,中国已经成为世界上120多个国家的最大贸易伙伴,占世界贸易总额的比例已经超过欧美,出口再保持快速增长也很难了,因此,唯有扩大消费,才可能继续保证国民经济的持续增长。所以,十九大报告中,明确提出,要“完善促进消费的体制机制,增强消费对经济发展的基础性作用。”十九大的这个要求,无疑将消费及其相关的商贸业的地位,提到了更高的层次。而消费的增长,当然来源于整个消费机制的作用,包括居民收入的增长、消费金融的支持、商品及服务的创新与优化,但是作为给大多数居民消费提供场所的商贸业,无疑也需要在业态创新、服务质量与体验提升方面,进行更多的探索,满足人们日益增长的美好生活需要!在住宅的喧闹归于平静,网购电商的冲击归于融合后,商业地产的发展,将进入一个新时代!


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