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房地产开发未来走势

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房地产开发未来走势

发布日期:2019-05-30 11:27 来源:http://www.henanboqun.cn 点击:

我们现在看到的房价指数,其实已经出现很多分化的迹象了


从需求上来讲。

我们如果把这个需求简单划分为投机需求和刚性需求,由于我们这些年连续的调控,特别是2016年以来的调控,投机性的需求确实大大的减少了。


但同时,实际的刚性需求确实还在。我们甚至可以说,其实很多中产阶层的改善性的需求也是刚性需求。拥有两套房的已经占比超过45%。


其实,在中国买房子和在国外买房有一个很大的不同。我们买的是建筑面积,他们买的是实际的使用面积。那个数据算下来之后会发现,相对于欧洲、美国这些大城市,中国买房真的是不便宜。


我们这个数据稍微修正了一下,都按同样的面积来算,我们的结论就是:全球20个核心城市中心城区的房价,上海、北京、深圳是仅次于香港的,就从房价来看。


房价收入比这个数据,其实是有很大问题的。比如我们算收入不能算平均收入,要算中位数的水平。但即便如此,我们大概去比较,你会发现我们的房价也是排在全球20个核心城市的前面的。


房地产开发

一,城镇人口确实还有非常大的增长空间,特别是我们的真实城镇化率也不过刚刚过半,刚刚超过50%。


第二,我觉得是比较重要的,我们看一个结构,人均的住房改善其实还有非常大的空间。


第三,住房的寿命问题。


大概我们在80年代、90年代初的房子,现在好多真的是不能住了。除了学区房,大家在很多媒体上看到的破破烂烂的一片学区房可能卖出一个天价,人家买的不是房子,买的是学校,买的是位置。


第二个方面:我们觉得从区域上来讲会有比较大的分化,从过去同涨同跌到现在有涨有跌,区域的分化现在越来越表现出来。


对一二线城市我们看到,房地产的这种调控的作用现在边际开始减弱,一二线城市房价的增速开始回暖,调控的作用开始减弱。


我刚才还提到,一二线城市住房的按揭贷款已经开始出现松动,从这个角度来讲我觉得,2019年一线城市出现房价上涨的压力是比较大的。


第三个方面,房地产企业本身会出现很大的分化。


我觉得房地产企业大概会出现非常重要的两个特征:


一个特征是,整体上房地产行业的杠杆率会降低。


就像我们说股灾发生以后让中国的投资者开始感受到了杠杆的压力,也受过切肤之痛,就像我们说今年的股权质押让上市公司开始感受到杠杆的危机,也有了切肤之痛。


这几年房地产市场的调控也让房地产市场企业有了切肤之痛,杠杆率可能会整体的出现下降,大家对于自己的流动性管理会越来越重视。


李嘉诚曾经说过一个话,他说他对借债的、举债的向来是非常谨慎的,而且香港的房地产企业是经历过惨烈的市场下跌、房价下跌的,中国大陆市场其实还没有出现这种情况。


我们说九十年代中后期海南的这轮房地产破灭其实离我们已经很久远了,而且那是九十年代刚刚启动社会主义市场经济体制那个情况下发生的。


近二十年以来,中国的房地产开发商没有经历过系统的金融冲击。这一轮调控,很多房地产受政策的调控,甩卖资产,降低杠杆,大家也看到这种惨烈的程度,这是我看到非常重要的转变。


第二个特征,房地产行业整体的集中度确实是在提高,我们也用这个特点做了今天的主标题,是不是会出现港股化的情况。


第三个特征,房地产企业本身也在发生一些调整,也在发生一些转化,不同的选择,不同的结局。


近几年很多企业都做转型了,但是我们发现有的企业转型有点早,有的企业转型相对比较适中,有的企业没有转型。


这种转型大概分成三类,一类就是安心盖房子,所谓提升品质,绿色化、精品化、人文化。第二类是上中下游产业链延伸。第三类是我们说的产融结合。


转型过早的那批企业错过了黄金十年的发展。大家想想,从2008年到2017年这接近十年的时间,这简直就是房地产行业的黄金十年。我跟很多房地产企业也说过这个问题,不是企业干的好,是泡沫吹的大,是因为我们十年经历了一个金融化、泡沫化的过程。


有些企业适时的做了转型,他们做了上中下游产业的延伸,有些做的还不错,当然有些也受到调控的影响,短期也出现了一些问题,但总体上我们看,上中下游产业链延伸这个路径,我觉得是未来主流的房地产企业的一个转型方向。


第四个方面就是产融结合。


如果整个企业都是产融结合的套路的话,现在基本上是一个受打击的对象,特别是很多企业做了金控平台,现在是一个受打击的情景,很多企业陷入到了流动性的风险。


流动性管理上也出现了非常大的漏洞,而且这个漏洞我觉得伴随着金融监管的基调的坚持,可能还会有一部分企业出现问题,之后你要解决这个问题的办法还是要靠处置资产或者引进外部的战略投资者。


从目前统计上来看,2018、2019、2020三个年份是偿贷的一个高峰期,今年算是一个非常大的高峰期,所以这里面不乏会有很多转型不是特别成功的房地产企业。


简单来说,这个行业整体的杠杆率会出现下降,行业的分化会进一步加剧,头部化的现象会越来越突出。同时我们看到房地产企业本身也在做大的转型。


相关标签:河南房地产销售,河南房地产开发

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